Миграция ведет в Швейцарии к дефициту жилья
Швейцарцы – народ арендаторов. Швейцария – страна маленькая и населенная очень густо, доля нежилых горных регионов относительно велика, земля, пригодная под строительство – дефицитна, а потому дорога. К тому же следует учитывать открытый и глобализированный характер швейцарской экономики, более низкие, чем в соседних странах, налоги, и более высокое качество жизни.
За последние 10 лет благодаря рекордно дешевым ипотечным кредитам небывалое ранее количество частных хозяйств позволило себе приобрести собственное жилье. При этом если в 1960-1980-е гг. пределом мечтаний был домик на природе, то теперь акцент предпочтений сместился на жилье в многоквартирных и многоэтажных жилых комплексах.
К такому не совсем типичному развитию после швейцарского кризиса в области недвижимости 1990-х гг. привели не только удешевление ипотеки, но и минимальная инфляция, которая имела место даже на фоне колебания курса национальной валюты. Однако когда несколько месяцев назад падение стоимости ипотечных кредитов прекратилось, и наступила некоторая стабилизация, возникли опасения, что рост ипотечного процента может привести к взрыву на рынке недвижимости.
Еще в конце 2010 г. Швейцарский Национальный (центральный) банк (SNB) предупреждал, - правда, не об опасности «пузыря» на рынке недвижимости, но о «характерной для некоторых регионов слишком высокой оценке (стоимости жилья)».
Конкуренция банков
Существующая в настоящий момент ситуация конкуренции между швейцарскими банками может быть на этом фоне оценена по-разному. Так, например, SNB опасается возникновения «перекосов» (на рынке недвижимости) по причине как раз сильной конкуренции банков на этом рынке. Томас Йордан (Thomas Jordan) из SNB оценил недавно в интервью газете «Neue Zürcher Zeitung» политику банков в области выдачи (ипотечных) кредитов как «не слишком-то консервативную». Другими словами, вполне существует не такая уж и маленькая вероятность того, что банки выдают кредиты людям, чья кредитоспособность является недостаточной.
Пол Бренд (Paul Brand) из бернской риэлтерской компании «Aare Immobilien-Treuhand AG» анализирует ситуацию иначе. «Пузыря на рынке недвижимости я не опасаюсь. Конечно, ипотечные кредиты сегодня дешевы и выгодны как никогда, однако мой опыт говорит мне, что банки не будут рисковать и отклоняться от действующих, - по крайней мере, в моем секторе, - нормативов в сфере выдачи кредитов».
Важно, как будет расти ипотечный процент...
Фреди Хазенмайле (Fredy Hasenmaile), руководитель Отдела анализа рынка недвижимости банка Credit Suisse, предлагает не преувеличивать: «Все зависит от того, как будет расти ипотечный процент. Если подъем будет постепенен, то лопающихся «пузырей» не будет. Однако проблематичной может стать ситуация, - а особенно в некоторых отдельных регионах, - тогда, когда, достигнув определенного высокого уровня, этот процент продолжит свой рост».
Пока «референтная процентная ставка по ипотеке» в Швейцарии составляет 2,75%. Об этом вчера сообщило Федеральное жилищное ведомство (Bundesamt für Wohnungswesen - BWO). На этом уровне данный показатель застрял с декабря 2010 г. С другой стороны, средний процент по ипотеке в период с 2008 по март 2011 г. сократился с 3,43% до 2,59%. Для сравнения – 20 лет назад этот показатель составлял 7,5%, и это стало спусковым крючком для кризиса в области недвижимости, который охватил Швейцарию в середине 1990-х гг.
Миграция важнее стоимости ипотеки
Иначе оценивают положение профессионалы в области недвижимости. «Основным драйвером швейцарского рынка недвижимости является вовсе не фактор стоимости кредитов, а то обстоятельство, что в наиболее (экономически) активных регионах земля под застройку становится все большим дефицитом», - говорит П. Бренд. «Причиной же такого положения является так называемая «свобода перемещения», а попросту говоря – иммиграция в Швейцарию».
По имеющимся статистическим данным в последние годы в Швейцарию каждый год приезжало на ПМЖ от 70 до 100 тыс. человек. Новых же квартир строилось за этот же период не более 40 тыс., притом, что в среднем одна квартира приходится на двух человек. Рост потребности в жилье сталкивается, таким образом, с неустранимым дефицитом земли под жилищную застройку.
По классической теории рост стоимости ипотеки должен привести к падению цен на жилье. Однако, по мнению П. Бренда, эта тенденция во многом снимается притоком людей из-за рубежа. «Цены на жилье начнут падать только тогда, когда Швейцария станет менее привлекательной для иммигрантов». И в самом деле, с конца 2010 г. иммиграция в Швейцарию несколько замедлилась.
Донато Сконьямилио (Donato Scognamiglio) из консалтинговой компании «IAZI Beratung» уже в самом начале 2011 г. отметил своего рода «ценовой вираж» в сегменте односемейных домов: «Цены упали не очень драматично, на один процент в последнем квартале 2010 г. – но, тем не менее…. В Швейцарии нет теперь и так называемых «горячих точек», то есть регионов, где процент удорожания недвижимости превышал бы 3,5%. Цены велики – но давления нет, пар уже весь вышел… С единственным исключением – частных квартир, покупаемых в собственность». С этим согласен и Ф. Хазенмайле: «В ценовом сегменте таких квартир наблюдался всего лишь очень короткий периода спада цен. Что касается односемейных домов, то цены тут и в самом деле упали, но это произошло еще в 2009 г.».
Нормативы весомее, чем ипотечный процент…
Спрос на частные квартиры, покупаемые в собственность, растет, - утверждает П. Бренд. Причина – неудовлетворительное предложение на рынке съемного жилья. Этот фактор, наряду с иммиграцией и дефицитом земли, является еще одной причиной удорожания объектов недвижимости.
«Из-за ужесточения бюрократических норм и предписаний расходы на строительство съемного жилья значительно возросли. Земля стала дороже. Инвестор начинает калькулировать, и понимает, что строить такое жилье сейчас не так выгодно, как раньше. Из-за этого предложение на рынке съемного жилья в последние годы оставалось стабильным, что равнозначно стагнации. Поэтому большая часть такого жилья относится к объектам, построенным в 1960-1980-гг.».
Менее драматично рассматривает ситуацию Ф. Хазенмайле. «Строительная отрасль довольно быстро реагирует на сигналы со стороны спроса. Иммиграция пошла на пользу, прежде всего съемному жилью. Однако в настоящее время все больше количество иммигрантов, живущих в Швейцарии уже несколько лет, все более активно начинает интересоваться покупкой жилья в собственность».
В качестве четвертого фактора, ведущего к удорожанию недвижимости, П. Бренд называет изменение структуры потребления в области жилья. «Требования к жилой площади растут постоянно. В Швейцарии трехкомнатная квартира площадью 70 квадратов давно уже, в отличие от 1960-х гг., не является стандартом и пределом мечтаний. И если кто-то начинает, руководствуясь такими критериями, искать квартиру, он, конечно же, столкнется с недостаточным предложением на рынке. Поэтому инвесторы в последнее время активно действовали именно в области многоквартирного и многоэтажного жилья».
Справка: Недвижимость в Швейцарии
Стоимость пригодной к строительству земли возросла в Швейцарии в период с 1978 по 2008 гг. на 340%, без инфляции – на 170%. В среднем сильнее дорожал квадратный метр свободной незастроенной земли.
Количество построенных в Швейцарии квартир:
2004 г.: 36 935 шт.
2005 г.: 37 958 шт.
2006 г. 41 989 шт.
2007 г.: 42 915 шт.
2008 г.: 44 191 шт.
2009 г.: 39 733 шт.
Односемейные дома составляют в Швейцарии 57,6% всех объектов недвижимости.
Средняя площадь квартиры в Швейцарии: 98 квадратных метров.
Жилая площадь, приходящаяся на одного человека в среднем: 44 квадратных метра.
Среднее количество жильцов в квартире: 2,3 чел.
Доля жилья в собственности жильцов: 34,6%
По материалам swissinfo.ch
|
|