Богатые тоже ищут - недвижимость в Швейцарии
«Мы направляемся к одному из объектов недвижимости в южном швейцарском кантоне Тичино. Проезжаем городок Понте Треза (Ponte Tresa) и упираемся через несколько минут в большие ворота, за которыми расположен земельный участок площадью примерно в 100 тыс. квадратных метров. В конце аллеи находится дом. Точнее - три дома: главный корпус и два флигеля. Жилая площадь только центрального здания составляет 1 400 кв. метров.
В свое время в этом почти что замке более 20-ти лет проживал немецкий бизнесмен Гельмут Хортен (Helmut Horten), переехавший в регион южнее Альп в конце 1960-х гг. И вот теперь весь комплекс зданий, сменив несколько владельцев, выставлен на продажу. Посетить виллу, однако, дано не каждому.
«Прежде, чем мы принимаем решение сопроводить возможного покупателя по вилле, мы наводим самые точные справки об этом человеке», - говорит Ули Шнорф (Ueli Schnorf), владелец агентства недвижимости «Wetag», специализирующегося на объектах высшего класса в Лугано и Локарно, и, одновременно, представляющего в Швейцарии агентство «Christie's Great Estates». «Короче говоря, мы хотим знать, с кем мы имеем дело, и располагает ли потенциальный клиент соответствующими средствами с тем, чтобы, в самом деле, приобрести объект», - говорит У. Шнорф.
Если ответы на данные вопросы оказались положительны, то тогда клиент получает на руки исчерпывающую информацию об объекте, включая данные о прошлых владельцах, о дорожной ситуации вокруг дома, о находящихся поблизости учебных заведениях, наконец, о кантоне и о правовой ситуации в сфере швейцарской недвижимости. «Мы не можем себе позволить ситуацию, когда потенциальный покупатель прилетает на объект, а потом говорит, упсс!, а вот об этом и этом я даже понятия не имел».
Клиенты меняются
За последние десятилетие агентство «Wetag» получало запросы от потенциальных клиентов из 69 стран мира, и все они были заинтересованы в приобретении недвижимости в кантоне Тичино. Сколько было совершено удачных сделок – сказать невозможно, однако можно утверждать с большой долей уверенности, что очень многие из тех, кто обращались в компанию У. Шнорфа, нашли, в итоге, то, что хотели. Многие из клиентов были родом из Италии, Скандинавии и, конечно же, России.
По словам У. Шнорфа, в последнее время наблюдается значительное изменение характера клиентов. «Раньше это были, в основном, пожилые богачи, которые хотели поселиться здесь, на юге. Сегодня многие семьи уже в достаточно молодом возрасте имеют прилично средств для того, чтобы жить в любом уголке мира. И часто их выбор надает на Швейцарию, конкретно, на кантон Тичино».
Почему? «Потому что здесь они находят оптимальное качество жизни, благоприятный климат, эффективную сферу услуг, и, прежде всего, безопасность», - указывает У. Шнорф. - «Здесь дети могут ходить в школу сами, они не нуждаются в сопровождении телохранителей. Мы уже не говорим о благоприятном налоговом климате».
В почти всех кантонах Швейцарии богатые иностранцы, которые сами в Швейцарии не работают, имеют возможность оформить для себя так называемый режим «порасходного налогообложения», в рамках которого ставка налога рассчитывается исходя из эффективных расходов на поддержание выбранного стандарта жизни (по- немецки это называется «Pauschalbesteuerung»). Сделать это можно и в Тичино, хотя, вот, например, в кантоне Цюрих недавно такой режим был народом на референдуме отменен.
И пусть нули на ценнике для таких клиентов особой роли не играют – в последнее время они стали куда более опытными в сфере решения вопросов с недвижимостью. «В период после кризиса люди ищут объекты, которые не рискуют потерять в цене и которые предлагают оптимальное соотношение цены и качества», - говорит У. Шнорф.- «В общем и целом, такие люди хотят заключить выгодную сделку и не готовы платить за объект три его реальные цены».
Цена вопроса
Кстати, о цене! Тот, кто захочет приобрести себе в собственность виллу Хортена, должен будет выложить за нее ни много ни мало 20 миллионов франков (или долларов США). Без мебели – на миллион меньше. Стоимость объекта была установлена тремя независимыми экспертами и согласована с нынешними владельцами.
После завершения переговоров остается только оплатить покупку, что и происходит в рамках одной единственной финансовой трансакции. «Банки не очень в данный момент заинтересованы предоставлять ипотеки под такие объекты, так как, - в случае банкротства владельца, - им бывает очень сложно выгодно продать такой объект недвижимости», - разъясняет У. Шнорф.
Между тем мы, наконец, вступили под своды похожей на дворец виллы. Она просто идеальна: сад ухожен, бар – полон, нигде ни пылинки. «Недвижимость такого класса нуждается в постоянном и очень хорошем уходе. Для этого мы нанимаем специальных работников. В год, включая коммунальные и иные расходы, такая вилла обходится в сумму в, по меньшей мере, 20 тыс. франков. Да и в целом, «золотое правило» гласит, что коммуналка и прочие платежи обычно составляют 1% от стоимости объекта».
По статистике агентства «Wetag» объект недвижимости в среднем находит своего нового владельца через 14 месяцев. «Если же речь идет о совсем больших объектах, то ожидание может длиться несколько лет. Пусть данный объект в год посещают от шести до восьми потенциальных покупателей – принятие решения о покупке есть дело довольно неспешное. Кроме того, такие клиенты имеют у себя в запасе, как правило, несколько вариантов, и все они должны быть проанализированы».
По словам У. Шнорфа, цены на недвижимость в кантоне Тичино несколько подросли, однако никакого «пузыря» на рынке он не видит. «Самый верный симптом спекулятивной волны – это покупка сразу нескольких нежилых, одинаковых по форме, объектов. Однако во всех наших объектах проживают люди, причем те, кто в свое время эти объекты приобретали».
Чего желают женщины или немного психолог
Продавать дома богатым иностранцам не так просто, как могло бы показаться. «Нужно знать множество языков, но прежде всего, нужно не только слушать клиента, но и слышать его, что бы понимать, чего он, собственно, хочет. Тут нужно быть даже немного психологом», - говорит У. Шнорф.
Последнее слово в процессе приобретения объекта часто принадлежит женщинам. «Женщины в этой сфере, равно как и во многих иных областях жизни, имеют очень большое значение», - говорит У. Шнорф.
Так, например, одна американка не стала покупать дом в Тичино, поскольку этот регион показался ей, - после прогулки по окрестностям с мужем в дождливый день, - слишком скучным. Другая пара высказалась против покупки виллы Хортена потому, что для супруги дом находился, де, слишком уж на отшибе.
Необходимое условие для успешной работы риэлтором – интерес к другим культурам. «Клиенты из арабских стран, России или Голландии ведут себя совершенно по-разному». Следует привыкнуть и к тому, что клиенты не находят, или не сразу находят, то, что им нужно. «Поэтому важно делать эту работу на основе твердого оклада, чтобы не быть вынужденным обязательно продать хоть что-нибудь данному клиенту».
И, наконец, подчеркивает У. Шнорф, любой риэлтор, - как, впрочем, например, и маклер на рынке предметов искусства, - должен знать, что рынок недвижимости определяется тремя «D» - «Death», «Divorce», «Debt» (смерть, развод, долги)».
|
|