Будет ли в Швейцарии кризис на рынке недвижимости?
«Ситуация на рынке сложная, предложение недостаточное, и это известно давно. Однако относительно новым явлением стали так называемые «опустошающие расторжения (договоров аренды)». Это когда владельцы недвижимости под предлогом ремонта аннулируют договора аренды и просто выкидывают всех жильцов из дома. Затем эти же квартиры после определенной санации сдаются уже куда дороже».
Об этом рассказывает Регула Мюленбах (Regula Mühlebach), исполнительный директор Швейцарского союза арендаторов (Geschäftsführerin des Schweizerischen Mieterverbandes) в интервью порталу swissinfo.ch. В Женеве, например, аренда квартиры, вновь выставленной на рынок после последних жильцов, автоматически дорожает на 13,5%, - говорит Донато Сконьямилио (Donato Scognamiglio), CEO консалтингово-риэлторской компании IAZI.
«В Невшателе такой объект дорожает на 12%, в Цюрихе – на 6%. А вот в кантонах Ааргау и Золотурн разница между старой и новой арендой составляет только 1,0 %». Д. Сконьямилио ссылается при этом на данные, накопленные его компанией в ходе многолетней работы на рынке швейцарской недвижимости и в рамках анализа того, как и на каких условиях арендаторы меняют квартиры.
«Покидая насиженное место, арендаторы, как правило, оказываются во власти непредсказуемого рынка», - таков его краткий анализ ситуации.
Стоит сохранять верность
И в самом деле, переезд с одной съемной квартиры на другую с недавних пор, особенно в крупных городских агломерациях, стал удовольствием весьма и весьма дорогим. Выиграли те, кто оставался в старом жилье – сегодня им приходится платить аренду большую всего на 7%, чем 10 лет назад.
Риэлторская корпорация Wüest & Partner указывает в своем последнем докладе на то, что, фактически, рынок недвижимости Швейцарии поделен на две части. «В то время как стоимость аренды объектов, предложенных на рынке, выросла в последние несколько лет практически во всех регионах страны, стоимость объектов, собственник которых не менялся, с учетом ее привязки к ставке рефинансирования ЦБ, не выросла, а кое-где даже снизилась. И пока ипотека будет оставаться дешевой, этот тренд сохранится в его нынешнем виде», - говорится в докладе.
Наиболее напряженной ситуация на рынке недвижимости является сейчас в Швейцарии в регионе Женевского озера, в Женеве, в Цюрихе, в регионе Верхний Энгадин и в городе Базель. В деревенских регионах, - например, в кантоне Ури и в Юре, - ситуация с жильем не столь драматична, что, впрочем, для Швейцарского союза арендаторов утешением является довольно слабым, так как в «больших городских агломерациях и в городах проживает 70% населения Швейцарии», - указывает Регула Мюленбах.
Больше вмешательства
В соответствии с решением Верховного суда Швейцарии для того, чтобы можно было говорить о функционирующем рынке в стране, необходимо иметь минимум 2% пустых квартир и других объектов от их общего количества. Однако по состоянию на 1 июня 2011 г. этот показатель находился на уровне 0,94%. В Цюрихе в этот же период пустовали всего-то… 57 квартир.
«С экономической и социальной точек зрения такая ситуация более чем опасна», - говорит Регула Мюленбах. В связи с этим Швейцарский союз арендаторов требует усилить степень государственного вмешательства в сферу строительства социального и доступного жилья, издав, например, постановление, обязывающее общины определенную часть своих предназначенных под застройку земель использовать для наращивания социального жилого фонда.
Меньше объектов
Одновременно бум в области недвижимости и давление со стороны спроса приводят к резкому росту цен на инвестиционные объекты недвижимости. «Инвесторы стонут. Мы находимся в чрезвычайной ситуации. На рынке в данный момент практически нет объектов для вложения инвестиций. За последние десять лет цена на такие объекты подскочила на 40%», - говорит Д. Сконьямилио.
Растут цены и на частные квартиры и односемейные дома. По оценкам компании IAZI цены на эти виды объектов недвижимости за последний год выросли соответственно на 5,8% и 6,5%. Региональные различия и тут велики. Наибольший рост цен наблюдается в городе Цюрих, где цены на вторичном рынке односемейных домов выросли на 20%, а стоимость новых домов – на все 90%.
Опасайтесь пузыря
В последние годы нет недостатка в предупреждениях относительно возможного возникновения «пузыря» на рынке швейцарской недвижимости.
Так, например, недавно рейтинговое агентство Moody's снизило степень надежности акций и бумаг банковской группы Raiffeisen, а все из-за ее «агрессивного роста в сфере выдачи ипотечных кредитов». В Швейцарии «рынок недвижимости отдельных регионов показывает признаки явного перегрева», - указывает Moody's.
В смысле ипотечного кредитования в Швейцарии нет никаких причин для паники, - считает Оливер Вюрш (Oliver Würsch), руководитель департамента стратегических активов (Leiter Strategische Grundlagen) Швейцарской федеральной службы по надзору за финансовыми рынками (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht - Finma). Тем не менее, и Finma также высказывает определенную озабоченность.
«Вместо того чтобы притормозить, банки сейчас, напротив, нажимают на газ. Сейчас не существует общей картины ситуации на рынке швейцарской недвижимости, а потому следует в этой области качественно улучшить процедуры мониторинга и надзора», - говорит О. Вюрш.
В сфере компетенции Федерального совета
Некоторые банки понимают это, говорит О. Вюрш, и несколько пересмотрели свою стратегию в области кредитования недвижимости. Это означает, в частности, от заемщиков из особенно проблемных регионов они требуют большего собственного участия.
Но есть банки, которые двигаются, увы, в противоположном направлении, снизив требуемую долю личного участия с 20 до 15%. И здесь, считает О. Вюрш, свое слово должно сказать правительство Швейцарии.
|
|